「投資用不動産の売り時はいつ？売却を検討するタイミングと売却方法を紹介」

1. 売却を検討するタイミング

賃貸経営は投資用不動産を購入して貸し出すことによって家賃収入を得る資産運用です。投資用不動産を所有していれば、安定的かつ継続的な家賃収入が期待できますが、必ずしも家賃収入が保証されているというわけではありません。

投資用不動産は築年数の経過とともに劣化の進行で修繕費用が増加する、空室が増加する可能性が高まります。

「（家賃収入＋売却代金）－初期費用」がプラスになれば、経営に成功したと言えるため、売却も視野に入れながらトータルの収支でプラスを目指すことが大切です。

しかし、売却を視野に入れると言っても、売却のタイミングが分からないという方も多いと思います。

投資用不動産の売却を検討するタイミングは、主に以下の6つです。

・長期譲渡所得に切り替わる

・減価償却期間が終わる

・地価が上昇している

・満室になったタイミング

・大きな修繕を迎える前

・キャッシュフローが悪化した

それぞれのタイミングを詳しく説明していきます。

長期譲渡所得に切り替わる

不動産を売却して利益が出た場合には、売却後の利益に対して「譲渡所得税」という税金が課されます。

譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって以下のように異なります。

・短期譲渡所得（5年以下）：39.63％

・短期譲渡所得（5年超）：20.315％

上記は、所得税、住民税、復興特別所得税を合わせた税率です。不動産の所有期間が5年を超えるかどうかによって税率が倍近く異なります。

所有期間が5年以下の状況で売却した場合、課される税金が多く、損をすることになるので注意してください。

5年超で売却すれば負担を軽減できるため、長期譲渡所得に切り替わるタイミングが1つの選択肢と言えるでしょう。

減価償却期間が終わる

減価償却とは、築年数の経過で生じる資産価値の減少を経費として計上できる仕組みです。減価償却は土地には適用されず、物件のみに適用されます。

実際に支出が生じていないにもかかわらず経費として計上できるため、不動産投資で得た家賃収入に対して課される所得税を抑える効果があります。

また、減価償却によって不動産所得が赤字になった場合には、給与所得といった他の所得と赤字を相殺することでさらに大きな節税効果を得ることも可能です。

減価償却期間は建物の構造ごとに異なり、その期間を超えるとこの恩恵を受けられません。そのため、節税効果を得られる減価償却期間の終了前に投資用不動産を手放すのも1つのタイミングと言えるでしょう。

地価が上昇している

「不動産投資＝賃貸経営で家賃収入を得ること」と考えている方が多いかもしれませんが、家賃収入を得ることだけが不動産投資ではありません。

購入時よりも不動産価格が上昇していれば、売却することで売却益を得ることも可能です。

人口が減少傾向にある日本では、不動産価格が下落する地域が増えていますが、需要の高い地域や再開発が進行している地域では不動産価格が上昇しています。

そのような地域の不動産を所有している方は、売却によりまとまった利益が手に入るので不動産売却も選択肢の1つと言えるでしょう。

満室になったタイミング

「満室であれば安定した家賃収入が得られるので売り時ではないのでは？」と考えた方も多いのではないでしょうか？

確かに安定した家賃収入が得られるのでもったいないという考えも間違いではありません。

しかし、賃貸物件を高く売却したい、速やかに売却したいのであれば、収益性が高い状況で売却する方が得策です。

その理由は、居住用不動産は市場相場や物件の劣化状況などから売出価格を決定しますが、投資用不動産はどのくらいの家賃収入が得られるかという収益性や劣化状況などから売出価格を決定します。収益性が売却結果を大きく左右することになるので注意してください。

収益性が低下してからでは、好条件での売却が期待できなくなるため、満室になった時点で売却を検討してみても良いでしょう。

大きな修繕を迎える前

建物の設備は、10～15年で耐用年数を迎えます。そのため、築15年、築30年前後では、工事をまとめて実施した方がコストや影響を抑えられるという理由から、大規模な修繕が実施される傾向にあります。

「修繕工事を行ってから売却すれば売却に有利」と考えている方も多いかもしれませんが、修繕工事にかかった費用を上乗せして売却できるとは限りません。

修繕が実施されて高くなった物件と比べて、修繕実施前で手頃な物件の方が購入希望者も手を出しやすいため、スムーズに成約に至りやすい、支出を省いたことでトータルの収支をプラスにできるでしょう。

キャッシュフローが悪化した

不動産投資を始めたものの、想定通りの経営ができなかった場合には、不動産投資ローンの返済が重くのしかかります。

「状況が改善するまでの辛抱」と不動産投資を継続する方もいると思いますが、家賃収入を返済に充てられない場合、貯金や給与を返済に充てることになるなど、キャッシュフローが大幅に悪化します。

経営の継続を選択したことによって生活資金や老後資金を失う、最悪の場合にはローンの返済不能に陥る可能性もあるので注意が必要です。

キャッシュフローが悪化している状況下では、不動産を売却して不動産投資ローンの一括返済を試みるのも選択肢の1つです。

損失を最小限に抑えるためにオーナーが勇気ある決断を下すことも、不動産投資の成功の秘訣と言えるでしょう。

2. 投資用不動産の売却方法

投資用不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するという基本的な売却方法を想像した方が多いと思いますが、売却方法はそれだけではありません。

他の方法を選んだ方が、好条件で投資用不動産を売却できる可能性があるため、どのような売却方法があるのかを把握しておくことが大切です。

投資用不動産の売却方法として、以下の3つが挙げられます。

・不動産会社に仲介を依頼

・投資用不動産を居住用として売却する

・不動産買取業者に依頼する

それぞれの売却方法を詳しく見ていきましょう。

不動産会社に仲介を依頼

投資用不動産の売却を手掛ける不動産会社（仲介業者）に仲介を依頼して、投資用不動産の購入希望者を探してもらうという一般的な売却方法です。

不動産会社は仲介と管理の両方を手掛けていることが多いため、物件管理を依頼している管理会社に引き続き売却を依頼しても問題ありません。

管理会社に売却の仲介を依頼するケースでは、物件の運用状況を正確に把握しているので購入希望者に的確なアプローチをすることで速やかな売却が期待できます。

しかし、営業力が低い、売却が難しい場合には売買を得意とする不動産会社に依頼した方が良いです。

仲介を依頼する不動産会社によって売却結果が異なってくるので、実績豊富な信頼できる不動産会社を探して仲介を依頼しましょう。

不動産会社選びにお悩みの方は、オメガエステートにご相談ください。2006年の創業から東京23区を中心に北海道から沖縄まで全国各地での取引実績があります。実績豊富な専任スタッフが納得いただける投資用不動産売買を実現します。

投資用不動産を居住用として売却する

投資用不動産を投資用不動産として売りに出した場合は、不動産投資に興味がある方しかターゲットになりません。

しかし、区分マンションを投資用不動産として運用している場合は、投資用不動産ではなく居住用不動産として売却することも可能です。

居住用不動産として売りに出した場合、不動産投資に興味がある方、自身が居住するための持ち家を探している方の両方がターゲットとなります。

ターゲットが増えれば、スムーズに成約できる可能性が高まる、希望価格で売れる可能性が高まります。

ただし、入居者が退去して空室になっている場合しか投資用不動産を居住用不動産として売りに出すことができないので注意してください。

不動産買取業者に依頼する

不動産仲介業者は売主から依頼を受けて買主を探しますが、不動産買取業者は不動産会社自らが買主となってくれます。

双方が条件に合意すればすぐ契約が成立するため、成約までの時間を短く抑えられるのが不動産買取の魅力です。

そのため、現金化を急いでいるという方は、不動産買取業者に買取を依頼するのも選択肢の1つと言えます。

しかし、不動産買取業者は買い取った不動産をそのまま、または手を加えて転売して利益を得ているため、一般的には市場相場よりも買取価格が低くなりがちです。

各買取業者によって買取価格が大きく異なっているため、不動産買取業者への買取依頼を検討している方は、買取価格が高い不動産買取業者に依頼しましょう。

買取業者選びにお悩みの方はオメガエステートにご相談ください。売買だけでなく買取も行っており、目的に応じたベストソリューションを提案しております。

3. オメガエステートにお任せください

不動産投資では安定した家賃収入が期待できますが、家賃収入が保証されているわけではありません。

空室リスクや自然災害リスクなどの様々なリスクを伴うため、投資を成功させるためには家賃収入だけで原資回収を目指すのではなく、運用途中で物件の売却も視野に入れながらトータル収支のプラスを目指すことが大切です。

トータル収支のプラスを目指すには、利益目標を決めて「家賃収入＋売却価格－初期費用＝利益目標」になった時に売却することが多いです。

しかし、利益目標を達成する前に、何かしらの理由で不動産価格が下がることも多いため、タイミングを見逃さないように様々な売り時を想定しておく必要があります。

売り時を逃さずに好条件での売却を達成するためには不動産会社のサポートが不可欠です。不動産投資を成功させるためにも、実績豊富で信頼できる不動産会社を見つけましょう。

投資用不動産の売り時に悩んでいる方は、実績豊富なオメガエステートにお任せください。オメガエステートは買取にも対応しているため、速やかな現金化を希望している方は一度ご相談ください。