「掘り出し物件はどうすれば見つかる？掘り出し物件の探し方を紹介」

1. 掘り出し物件の特徴

リスクを抑えながら賃貸経営の成功率を高めるには、掘り出し物件を見つけて賃貸経営を始めることが大切ですが、掘り出し物件の条件が分からない人も多いと思います。

掘り出し物件の特徴として、以下の5つが挙げられます。

・相続物件

・売れ残りの物件

・残置物のある物件

・改善の余地が大きい物件

・人気になりそうな（地価の上がる）エリア物件

それぞれの特徴について詳しく解説していきます。

相続物件

相続が発生した場合には、相続の発生を知った日の翌日から10か月以内に相続税を支払う必要があります。

相続人が相続税を納付するための資金を十分に所持していれば問題ありませんが、資金が不十分な場合には資金を確保するために物件を売却して現金化しなくてはなりません。

納付までの期限が10か月と決まっていることから、成約確立を高めるために市場と比べて安く売り出される可能性が高いです。

また、値段交渉に応じてもらえる可能性も高いため、市場と比べて安く物件を手に入れたい人は相続物件がないか探してみましょう。

売れ残りの物件

市場に売り出されている賃貸物件の中には、なかなか買い手が見つからず、売れ残っている物件もあります。

売れ残りの物件の持ち主は、持ち続けることにより固定資産税や都市計画税、修繕費などのコストがかかるため、少しでも早く手放したいと考えている人が多いです。そのため、他の物件と比較すると値段交渉に応じてもらいやすいと言えます。

値段交渉によって初期費用を抑えられれば、不動産投資を有利に始めやすいです。しかし、売れ残りの物件には、何らかの理由が潜んでいるケースが多いので注意してください。

需要が低く入居付けが困難、劣化が進行していて修繕コストが多くかかる訳ありの物件も多いため、訳あり物件ではないかしっかり確認しましょう。

残置物のある物件

売りに出されているのが空き家の場合は、室内に残置物が残ったままのケースも多いです。残置物は撤去に手間と費用がかかることから、撤去されずにそのまま放置されがちです。

しかし、売買契約が成立した場合、残置物を撤去した上で引き渡さなくてはならないため、最終的に売主が残置物を撤去しなくてはなりません。

そこでおすすめするのが撤去を買主が引き受ける代わりに物件価格を下げてもらうという交渉術です。

交渉が成立した場合には、相場よりも安く物件を入手できます。しかし、労力と処分費用が大きい物件は損をする可能性があるので要注意です。労力と処分費用などを踏まえながら値下げ交渉に臨みましょう。

改善の余地が大きい物件

管理状況が悪い、適切な修繕が未実施で入居率が下がっている物件の場合は、物件購入後に管理会社を変更する、修繕を実施することで入居率の向上が期待できます。

また、賃貸物件の中には、ペット不可、外国人や高齢者不可という条件付きの入居者募集を行っている物件もありますが、このような物件も改善の余地が大きいです。

条件を撤廃し、ペット可、外国人や高齢者可に変更すれば、新たな需要を呼び込めるため、購入前よりも収益性の向上が期待できるでしょう。

人気になりそうな（地価の上がる）エリア物件

賃貸経営で安定した需要を確保するためには、都心部の物件を購入しなくてはならないと考えている方も多いかもしれませんが、必ずしもそうとは言い切れません。

例えば、10年後にリニア中央新幹線の駅が開業することが予定されている神奈川県相模原市内の橋本は、周辺の地価が年々高騰しています。

また、複合商業施設の建設が進み、都市としての基盤が強化されてきている福岡県の箱崎や六本松周辺などの地方都市も期待できます。

再開発と希少性から需要の高い東京23区も依然として期待できますが、人気になりそうなエリア物件を探して先行投資するのも選択肢の1つと言えるでしょう。

2. 掘り出し物件を手に入れるメリット

掘り出し物件を手に入れることで賃貸経営の成功率が高まりますが、具体的にどのようなメリットがあるのか気になっている人も多いと思います。

掘り出し物件を手に入れるメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・利回りが上がる

・値上がり益（キャピタルゲイン）

・初期費用を少なく抑えられる

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

利回りが上がる

賃貸物件の利回りは「家賃収入÷購入価格」で算出します。購入価格を安く抑えられれば、利回りが高くなります。

例えば、年間の家賃収入が500万円、購入価格1億円の物件の利回りは500万円÷1億円の5％、購入価格8,000万円の物件の利回りは500万円÷8,000万円の6.25％です。

利回りが高いということは、それだけ原資回収が早まるということです。原資回収が早いと収益性が高くなる、賃貸経営のリスクを抑えられるので経営を有利に進められるでしょう。

値上がり益（キャピタルゲイン）

需要の期待できる掘り出し物件を安く手に入れることができれば、地価の上昇に合わせて売却することによる値上がり益が狙えます。

掘り出し物件の価格と市場の価格との乖離が大きいほど、現在の価格と将来の予想価格の乖離が大きいほど値上がり益が期待できます。

値上がり益の期待できる物件の場合、賃貸経営を開始する際に決めていた利益目標に早く到達できるため、効率よく資産を増やせるでしょう。

初期費用を少なく抑えられる

不動産投資は株式投資やFX､投資信託といった他の資産運用と比べて初期費用が高額です。

しかし、全てを自己資金で補う必要はありません。不動産投資では不動産が担保になるため、金融機関の提供する不動産投資ローンを利用できます。

利用できると言っても利用できるとは限りません。不動産投資ローンを利用できない場合、不動産投資のハードルが上がるため、参入を見送ることになります。

しかし、初期費用を抑えることができれば、不動産投資ローンを利用できなかったとしても始めやすいです。

不動産投資ローンを利用できた場合でも借入額を減らすことで返済負担を軽減できるため、参入のハードルを下げられる、不動産投資全体のリスクを抑えられるでしょう。

3. 掘り出し物件の見つけ方

掘り出し物件を手に入れたいと考えているのは自分だけではありません。少しでも有利な条件で不動産投資を始めたいと考えている人は多いため、他の人より早く掘り出し物件を見つける必要があります。

掘り出し物件の見つけ方は以下の3つです。

・不動産投資セミナーに参加する

・インターネットで検索する

・不動産会社に問い合わせる

最後に掘り出し物件の見つけ方について見ていきましょう。

不動産投資セミナーに参加する

不動産投資セミナーとは、不動産会社やコンサルタント会社などが手掛けるセミナーです。セミナーに参加すれば、不動産投資に必要な知識を身に着けられる、掘り出し物件の情報が手に入る可能性があります。

昨今は気軽に参加できるオンラインセミナーも数多く開催されているため、不動産投資に対する知識やこれから人気になりそうなエリアの情報を入手することも重要です。

インターネットで検索する

アットホームや楽侍、健美家などの投資用不動産ポータルサイトは、数多くの不動産会社が利用しており、物件情報が豊富なのが魅力です。

しかし、これらの投資用不動産ポータルサイトは、検索順位が上位に表示されるため、他の不動産投資家の目にも触れやすいです。

インターネットに掲載されている物件情報は日々更新されます。そのため、掘り出し物件に出会うには、日々のチェックが不可欠と言えるでしょう。

不動産会社に問い合わせる

インターネットにすぐに物件情報が掲載されるとは限りません。その理由は、不動産会社の得る仲介手数料は、片手仲介よりも両手仲介の方が多いためです。

片手仲介とは、買主と売主を仲介する不動産会社がそれぞれ異なる仲介方法です。担当した買主または売主からしか仲介手数料を得られません。

両手仲介とは、買主と売主を同じ不動産会社が仲介する仲介方法です。両方の仲介手数料を得られるので、不動産会社は自身で買主と売主の両方を見つけようとします。

インターネットに広告を掲載すると、別の不動産会社からの問い合わせで片手仲介となる可能性が高まるため、まずは自ら取引先を探し、最後に掲載するという流れが多いです。

誰よりも早く掘り出し物件を見つけたいのであれば、不動産会社に問い合わせるのが最も確実と言えるでしょう。

ただし、ネット掲載されている魅力的な物件を見つけて問い合わせても、いつでも売却済で他の物件ばかり紹介する不動産会社もいます。

活発な取引により本当に成約しているのであれば特に問題ありませんが、囲い込み目的の会社もいるので注意してください。

4. オメガエステートにお任せください

不動産投資は資産価値の安定している実物資産の不動産への投資なので、比較的リスクは低いとされています。

しかし、成功が保証されているわけではないため、成功率を高めるためにも好条件の物件を見つけることが不可欠です。

掘り出し物件を見つけることで不動産投資が有利に進む可能性が高まるので、妥協せずに物件選びを慎重に行いましょう。

「掘り出し物件を探したいけれど、自分で物件を探すのには限界がある」とお悩みの方は、オメガエステートにお任せください。

実績豊富なオメガエステートが不動産投資を始めるのに最適な物件選びをお手伝いします。