コラム

「私はこれで失敗した。失敗から学ぶ不動産投資」

不動産投資は投資である以上必ずリスクがあります。誰もが成功しているわけではなく知識がなければ大きな損失を受けることも事実です。そのため不動産投資は始める前にリスクを知り、しっかりと計画を立てた上で行う必要があります。ここでは失敗する可能性を少なくするために、さまざまな失敗例とともに考えるべきことをご紹介したいと思います。

1. 投資法選びは慎重に

(失敗例1)投資対象を間違えた!
ファミリータイプとワンルームで迷ったあげくにファミリータイプのマンションを購入したAさん。しかしワンルームと比べて購入価格が2倍3倍となっても家賃は2倍3倍にはならない。また部屋が広い分リフォームにお金と期間がかかりローンの返済が厳しくなってしまいました。
→ファミリータイプの物件は入居者が決まるまでの空室期間が長くなる傾向があり、1ヶ月あたりの空室の損害額が大きいためワンルームと比べてリスクのある投資法であるといえます。そのことを理解した上で取り組むことが大切です。

(失敗例2)区分マンション投資の落とし穴
初期費用が安く都心で増加している単身者がターゲットであることなどから、副収入を求めるサラリーマンに人気と言われる区分マンション投資。しかし失敗してしまう例も少なくありません。「資産形成」や「節税対策」などのセールストークに乗せられて新築の区分マンションを購入したBさん。目が覚めたのはクーリングオフ期間が終わり途端に業者から連絡が来なくなってからでした。
返済を差し引いた後に手元に残る毎月の家賃収入は3000円。大規模修繕費用の積み立てなどを含めると完全に赤字です。急いで売却査定に出すも、600万円の赤字となってしまいました。

→区分マンション投資は0か1かの博打。またリスクが小さい分リターンも小さく家賃収入がローンを下回らないように購入前にしっかりと計画を立てる必要があります。


2. 事前調査は絶対に怠るな!

(失敗例3)購入物件の周辺調査が甘かった
事前調査が甘いと思わぬ失敗が起きることがあります。大学から徒歩3分のワンルームの物件を購入したCさん。大学生需要を見込み空室リスクは低いと考え物件を購入したが、数ヶ月後に大学が移転することが決定。あたりは大学しかなく入居者が見つからなくなってしまいました。
→大学などシングルニーズのみに頼ると、何かあったときに入居者を見つけるのが難しいです。また周辺の競合物件の影響は避けられないのでしっかりと調査する必要があります。

(失敗例4)現地を見ずに失敗
ネットが発達し全国の不動産を簡単に購入することが出来るようになったが、現地をきちんと確認しないと失敗が起こりやすいです。
都心より地方の方が高利回りだと聞き、全く地縁のない場所にマンションを購入したDさん。実際に現地には行かずネット上で物件を確認しただけでした。しかしなかなか入居者が見つからず、確認しに行くと物件の周辺にはひどい異臭が。近くのゴミ処理場のにおいが風に乗って運ばれ、マンション周辺はとても住みにくい地域となっていました。事前に知っていたら購入しなかったことでしょう。
→地図やネットだけでは分からないことがあります。物件周辺だけでなく駅からの経路もきちんと確認しましょう。自分の目で確認して賃貸需要があるか確認することも非常に重要です。


3. 物件選びは不動産投資の生命線

(失敗例5)あっという間に中古に
新築の方が高い賃貸物件でも入居者がつきやすくメンテナンスも不要でお得と思い、新築物件を購入したEさん。しかし最初の入居者が2年後の契約更新の際に退去してしまいました。その後次の入居者がなかなか見つからず、仕方なく家賃を中古並みに下げた結果当初のシミュレーションが狂い手元に残るお金が大幅に減少してしまいました。
→新築は最初の人のみが受けられる恩恵であり、最初の人が退去してしまったあとはどれだけ築浅の物件でも中古となることを理解することが大切です。

(失敗例6)築古物件はほんとに高利回り?
築古物件は利回りが高く購入価格も抑えられるメリットがあるがきちんと状況を確認しないと落とし穴があったりします。
Fさんは2000万円・利回り15%・築25年のアパートを購入。しかし耐用年数超えのためそれ程融資を受けられず、手持ち資金1800万円から頭金と諸費用に1500万円をつぎ込みました。しかもわずか数ヶ月でさまざまなトラブルにより修繕費が必要となり、足りない分は借金することとなってしまいました。
→築古物件は購入してすぐに修繕が必要となるケースも多く、修繕費を含めて計算し直すとそれほど高利回りではない物件も多いです。そのためしっかりと調査してから購入する必要があります。またまとまった自己資金がないと維持費等で破産してしまう可能性があるため注意が必要です。

4. 購入は一瞬。運用は一生?

(失敗例7)目先の利益のみを追ってしまい…
不動産投資はすぐに結果が出るものではないので短期的な目線で行うと失敗してしまうことが多いです。
サブリース契約中のワンルームマンションを購入し順調に運用していたGさん。しかし「自分で管理すれば手数料分も利益になる」とネットの書き込みや本に影響されて欲が出てしまい一般管理に変更しました。結果、入居者が変わるたびに高額なリフォーム代やクリーニング代がかかり、さらには2~3ヶ月の空室が出てしまったことで当初の計画は崩れてしまいました。
→不動産投資は長期的なものだと理解し、無理のない計画通りに進めることが大切です。

(失敗例8)売却できなくて失敗
Hさんは築30年のRCマンションを9000万円で購入。Hさんは30年(年利4.5%)の長期融資を受けており、年間の返済額は550万円と抑えられたが5年後に売却を考えたときに元金がまだ8200万円も残っていました。しかし建物の評価額はこの5年で下がってしまい売却しても一括返済できそうになかったため仕方なく保有し続けることにしました。
→長期融資を受けると月々の返済額を抑えることが出来るため月々のキャッシュフローに余裕が出来るが、売却を考えたときに不利になることが多いです。そのためしっかりと出口戦略を考えておくことも大切になります。


失敗は主に自己破産か債務超過になります。何をすると(しないと)自己破産や債務超過に陥ってしまい、それを避けるためには何をすればいいのかを理解する必要があります。さまざまなケースのリスクを想定し対策を立てながら投資計画を立てましょう。

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