「今更聞けない減価償却」

不動産投資による節税効果は良く耳にしますが、特にサラリーマンの方に向けて発信されていることが多い気がします。なぜなら節税には損益通算という仕組みが使われているからです。損益通算とはある所得で生じた損失を他の所得で生じた利益で相殺することを言います。

サラリーマンなど不動産収入の他に給与を受け取っている場合、不動産所得と給与による課税対象所得を合算した金額が所得税対象額となるため、損益通算を上手に利用することで所得税を抑えることが出来ます。

例えば、給与所得が600万円で不動産所得が100万円の損失だった場合、課税対象額は

600万+（-100万）=500万円。

このように課税対象額を小さくすることで節税効果を生みます。しかし実際に所得がマイナスになってしまっては本末転倒です。そこで減価償却についてご説明します。

減価償却とはそのモノの劣化代のことです。建物など時間の経過で劣化するものに計上でき、土地など時間の経過で変わらないものには計上できません。計上したものを減価償却費といい、実際の支出はありませんが毎年の損益計算で経費にすることが出来ます。

では減価償却費はどのように計算するのでしょう？
モノには耐用年数があります。そして減価償却費を計算するためにモノごとに耐用年数が決められており、建物も構造ごとに耐用年数が決まっています。
鉄筋コンクリート（RC）は47年、重量鉄骨は34年、木造は22年です。
この耐用年数に応じて償却率というものが決まっており、償却率を使って減価償却費を計算します。

減価償却費は建物の価格×償却率　で求めることが出来ます。

例えば1億円の新築の減価償却費を構造別に計算してみると

RC：1億円×0.022（耐用年数47年）＝減価償却費220万円／年
重量鉄骨：1億円×0.030（耐用年数34年）＝減価償却費300万円／年
木造：1億円×0.046（耐用年数22年）＝減価償却費460万円／年

となります。ここで気をつけないといけないのが減価償却の期間です。RCは47年かけて毎年220万円を経費として計上できますが、木造は毎年460万円を22年で計上しなければならないことです。

つまり耐用年数の短い建物ほど年間の減価償却費が多くなり利益が減ります。しかしその分税金も減り、税引き後に手元に残るお金は増えます。対してローンの借入期間は建物の耐用年数が短いほど比例して短くなり月々の返済額が大きくなります。そのため借入期間と減価償却費のバランスを考えることが重要でしょう。

減価償却は大きければ大きいほどいいのかというとそうでもありません。減価償却費は実際には出ていかないのに経費として認められます。では代わりに何が出ていくのでしょうか？それは建物を売却したときに分かります。

例えば建物価格6千万円、減価償却費156万円の建物を1億円で購入し10年後に9千万円で売却したとします。

10年後の物件の簿価は1億-(156万×10)=8440万円

（簿価とはこの物件の帳簿上の金額のことでその時の不動産の価値とは別物です。）物件を売却したときは、この簿価を差し引くことで売却益を計算します。
すると、

売却益は9千万-8440万=560万

となり、減価償却費が大きいほど簿価が小さくなり売却益が出やすくなります。
そして個人で物件を所有している場合、不動産所得と別で譲渡所得税がかかります。
ここで不動産所得にかかる税率が15％の人が3年後に売却して売却益が出たとすると、

3年間の減価償却費の合計：156万×3=468万円
3年間の節税効果：468万×15%=70.2万円

3年間の減価償却累計費は売却時に売却益となり、その売却益に対し39％の譲渡所得税がかかります。

短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下）：税率39%
長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年超）：税率20%

売却時の納税額：468万×39%=182.52万円
差額70.2万-182.52万=▲112.32万円

となり節税のつもりが多く納税してしまいました。

このように減価償却費は大きいからいいわけではなく、出口戦略によって減価償却費の戦略も変わります。物件を購入する前にしっかりと計画を立てることが大切です。