「不動産の売り時はいつ？2022年の不動産市況を予想」

1. アンケート結果から考察【投資用】

投資用・事業用不動産サイト「ノムコム・プロ」が実施した第13回の不動産投資に関する意識調査アンケートhttps://www.nomu.com/pro/news/2106_1.htmlの以下の3つの項目から不動産の売り時を考察していきましょう。

・新型コロナウイルスによる経済的な影響について

・今後の中長期的な展望について

・金融機関の融資状況や相続対策について

「新型コロナウイルスによる経済的な影響について」では、新型コロナウイルスの影響で、空室が目立つようになった、家賃の値下げ要求が増えたなどマイナスの声が聞かれました。

その一方で、東京からの移住者が住むようになった、良い物件が出回るようになったなどのプラスの声も目立っています。

また、新型コロナウイルスの影響をまともに受けた2020年と比較すると、少しずつ影響が小さくなってきているため、不動産価格が上昇するとの見方が増えています。

掘り出し物件が見つかりやすいので買い時である一方で、市況が活性化することによって購入希望者が見つかりやすい売り時でもあると言えるでしょう。

「今後の中長期的な展望について」では、投資用物件の買い増しを検討したいと考えている不動産投資家が61.3％もいることが分かりました。

エリアに関しては、東京都が根強い人気を誇っている一方、神奈川県の横浜・川崎エリアの人気が上昇しており、都心だけでなく郊外も着目されていることが分かりました。これらはテレワークによる勤務形態の変化や本社機能の移転といった需要の変化を見越した上での判断とも言えるでしょう。

「金融機関の融資状況や相続対策について」では、29.2％の人たちが金融機関の融資審査が厳しくなったと回答しています。新型コロナウイルスの影響により、金融機関が融資審査を慎重に行っていることがうかがえます。

自己資金を多く求められるようになったという声が聞かれることを考えると、初期費用が多く必要な新築物件よりも初期費用を少なく抑えられる中古物件の需要が高まっていると言えるでしょう。

2. アンケート結果から考察【居住用】

居住用不動産は投資用不動産とは全く異なりますが、居住用不動産のアンケート結果から投資用不動産の売り時を探ることができます。

「ノムコム・プロ」が実施した第22回の住宅購入に関する意識調査アンケートhttps://www.nomu.com/research/202201/によると、不動産が売り時かどうかという質問に対して売り時であると答えた人は78.6％でした。

売り時であると答えた人は、物件価格が上がったため、好条件での売却が期待できるなどを理由として挙げています。

現在の不動産市況が新型コロナウイルスによる低迷から回復傾向にあると感じている人が多いということがアンケート結果から分かります。

また、住宅ローン控除縮小による影響が購入にどのような影響を与えたか質問したところ、一旦休止して様子を見る、縮小のため検討をやめたという人が36.7％を占めました。

アンケート結果から、持ち家のメリットが減少したので賃貸需要が増加する可能性があり、需要増加を見越した先行投資による買いが期待できるでしょう。

3. 今が不動産の売り時と考える主な4つの理由

アンケート結果や市況などを踏まえると、2022年の今が不動産の売り時だと考えられます。その理由は、以下の4つです。

・地価の回復が見られる

・テレワークといった勤務形態の変化

・建築材料や人件費の高騰

・住宅ローン控除の縮小

それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。

地下の回復が見られる

国土交通省が公表した令和4年（2022年）の地価公示の内容をまとめると以下の通りです。

住宅地の圏域別平均変動率

圏域別・地域別

令和3年

令和4年

東京圏

－0.5

0.6

大阪圏

－0.5

0.1

名古屋圏

－1.0

1.0

三大都市圏平均

－0.6

0.5

地方圏（地方四市）

2.7

5.8

地方圏（その他）

－0.6

－0.1

地方圏平均

－0.3

0.5

全国平均

－0.4

0.5

三大都市圏とは、東京圏、大阪圏、名古屋圏の3つ、地方圏とは、三大都市圏を除く地域を指します。地方圏（地方四市）とは、北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市の4つ、地方圏（その他）は地方四市を除く市町村を指します。

令和3年は、令和2年の新型コロナウイルスの影響を受けて需要が低下したこともあって全国的に地価が下落し、マイナスに転じる地域が多数ありました。

しかし、現在はその影響が和らぎつつあり、前年度の下落分を取り戻した地域もあるため、不動産売却に適したタイミングと言えるでしょう。

テレワークといった勤務形態の変化

新型コロナウイルスの影響を受けて会社に出勤するという勤務形態からテレワークという自宅勤務に切り替える企業が増加しました。

基本的な勤務形態がテレワークへとスイッチすると、本社機能を地価や賃料の高い地域に置く必要がなくなります。

その結果、地価や診療の低い地域に本社機能を移転することによるコスト削減を検討する企業の増加が予想されます。

例えば、人材派遣事業などを展開するパソナは、本社機能の一部を淡路島に移転しました。追随する企業が増えた場合、働く人たちも都心から地方に移住するため、「都心部＝需要が高い＝安心」という不動産投資の鉄則が崩れてしまいます。

また、一時的なテレワークではなく、完全にテレワークに移行し、1か月に1回程度会社に出社するという勤務形態に移行した場合、会社の近くに住む必要がありません。その結果、家賃の安い地方圏に引っ越す人も増加します。

今後どのような状況になるのかを完全に予想することは困難ですが、一旦物件を手放して市況の様子をうかがうのも選択肢の1つと言えるでしょう。

建築材料や人件費の高騰

新築物件と中古物件を比べた場合、新築物件には新築特需（新しいので需要が期待できる、家賃設定が高くても入居者を見つけやすい）があるため、有利に不動産投資を始められます。

また、新築物件は担保価値が高いため、不動産投資ローンの融資条件が良くなりがちです。そのため、利回りが低くなりがちですが、それ以上の恩恵があるという理由から新築物件を選択する人も一定数いました。

しかし、昨今は輸入木材の価格高騰が上昇しており、建築コストが年々上昇傾向にあります。また、新築住宅を建築するにあたり、人材確保に難航する建築会社も増えており、全体的な建築コストを考えると新築物件で不動産投資を始めるのはあまりおすすめしません。

不動産投資を始める際の初期費用の差が大きく開いたこともあり、従来よりも中古住宅の需要が増加しつつあります。

そのため、中古物件が以前よりも好条件で売りやすい環境が整っていると言えるでしょう。

住宅ローン控除の縮小

2022年度の税制改正大綱では、住宅ローン控除が縮小方向に向かう予定となっています。控除率が「1.0％から0.7％」に引き下げられるほか、控除所得要件が「3,000万円以下から2,000万円以下」へと変更されます。

住宅ローン控除の縮小は居住用不動産の話で投資用不動産との関係性はなさそうですが、そのようなことはありません。

持ち家派の人たちは、内装や外観を自分の自由にできる、最終的に不動産という資産が残る、住宅ローン控除の恩恵を受けられるといったメリットを踏まえて持ち家を選択しています。

しかし、このメリットの1つである住宅ローン控除の恩恵がなくなった場合、人によっては持ち家にこだわる必要がなくなるため、賃貸でも良いと考える可能性があります。

つまり、住宅ローン控除の縮小が不動産投資に及ぼす影響として、賃貸需要が高まることで投資用不動産の購入希望者が増えるということです。

また、控除の恩恵が小さくなる分、少しでも初期費用を抑えたいという人が増加するため、投資用不動産として区分マンションを持っている人は居住用として売り出せば好条件での売却が期待できるでしょう。

4. 不動産の売り時を考える上で重要なポイント

不動産投資で重要なのは、利益を得られるかどうかです。購入価格を売却価格が上回れば、売却益（キャピタルゲイン）が得られるので売り時と判断できます。

しかし、必ずしも売却価格が購入価格を上回っている必要はありません。運用によって得た家賃収入と売却価格の合計金額が購入価格を上回れば、運用を開始した時と比べて資産が増えていることになるため、不動産投資においては成功と判断できます。

売り時を逃してしまうと成功が遠のいてしまうため、適切なタイミングで売却することが不動産投資の成功の鍵と言えます。

売り時を逃さずに適切なタイミングで不動産を売却するには、利益目標を事前にしっかり立てておく、信頼できる不動産会社のサポートを受けることが不可欠と言えるでしょう。

5. オメガエステートにお任せください

不動産価格は需要と供給のバランス、景気や建築材料の価格推移などのさまざまな要因で変化します。

特に需要と供給のバランスの影響を受けやすいため、少子化によって人口が減少している日本では、一部の需要が高い地域を除いて不動産価格の下落が予想されます。

売り時を逃した場合は、不動産投資での利益目標を達成しにくくなるので注意が必要です。そのため、不動産価格が高い、上昇傾向にあるうちに売却することをおすすめします。

一方、売り時ということは、良質な物件が好条件で売りに出されている可能性もあります。良質な物件であればまだまだ十分な利益が期待できるので、売り時を逃さないだけでなく、買い時も逃さないようにしましょう。

売り時・買い時が良く分からない人は、オメガエステートにお任せください。実績が豊富なオメガエステートが不動産投資をサポートします。